Na początek kilka faktów dotyczących rynku mieszkaniowego.
W Polsce popyt na mieszkania nadal jest bardzo duży. Obecnie na 1000 mieszkańców przypada 420 mieszkań, podczas gdy średnia europejska wynosi ok. 516. Całkiem daleko nam jeszcze do takich liderów jak Francja, czy Portugalia. We Francji na 1000 mieszańców przypada aż 553 mieszkań, a w Portugali 585.Zupełnie inaczej sytuacja wygląda jeśli chodzi o budowę nowych lokali mieszkalnych. Tutaj jesteśmy w europejskiej czołówce. Według wstępnych danych GUS w 2024 roku oddano do użytkowania 199,9 tys. mieszkań, z czego deweloperzy przekazali do eksploatacji 124,3 tys. mieszkań. natomiast inwestorzy indywidualni 69,8,6 tys. Przy takim tempie budowy nowych lokali, prawdopodobnie dogonimy europejską średnią za ok.10 lat.
W jaki sposób inwestor indywidualny może zainwestować w projekt deweloperski?
Projekty deweloperskie w zależności od modelu biznesowego dewelopera finansowane są kapitałem pochodzącym z kilu źródeł ( środki własne dewelopera, środki inwestorów indywidualnych w ramach pożyczek zabezpieczonych oraz środki pochodzące z rachunków powierniczych zasilanych przez kupujących mieszkania).
W ostatnim latach bardzo popularną formą inwestowania stały się pożyczki inwestycyjne udzielane celowej spółce deweloperskiej.Umowa zawierana jest na okres 24 miesięcy a odsetki wypłacane są kwartalnie i wynoszą od 10 do 12% w skali roku.
Aby zmniejszyć ryzyko i uniknąć rozczarowań przed rozpoczęciem inwestycji warto zadać sobie kilka kluczowych pytań.
- Gdzie zlokalizowana jest inwestycja?
- Jakie doświadczenie posiada deweloper?
- Czy deweloper posiada prawomocne pozwolenie na budowę?
- Czy deweloper jest właścicielem gruntu?
- Na jakim etapie są prace budowlane?
- Ile lokali zostało już sprzedanych?
- Czy deweloper udostępnił inwestorowi projekt budowlany i prospekt informacyjny?
- W jaki sposób inwestor będzie informowany o postępach w inwestycji?
W jaki sposób inwestor może egzekwować swoje prawa?
W przypadku pożyczki inwestycyjnej podstawowymi narzędziem służącymi do egzekwowania praw inwestora mogą być: poręczenie oraz notarialne oświadczenie dewelopera o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 k.p.c. W sytuacji, gdy deweloper nie wywiąże się ze zwrotu pożyczki inwestor ma prawo zaspokoić swoje roszczenia występując do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, która jest podstawą działania komornika.
Zawsze należy brać pod uwagę, że inwestowanie kapitału wiąże się z ryzykiem. Nie można przecież wykluczyć zmian w systemie prawnym, podatkowym, czy wystąpienia tzw. siły wyższej np. pandemii, klęski żywiołowej. wojny itp.