Refinansowanie kredytu hipotecznego często kojarzy się z możliwością obniżenia raty i zmniejszenia kosztów całego zobowiązania. W wielu przypadkach rzeczywiście tak jest, jednak nie zawsze przeniesienie kredytu do innego banku przynosi realne korzyści finansowe.
Kiedy refinansowanie jest najbardziej opłacalne?
- Gdy marża w nowym banku jest niższa.
Na całkowite oprocentowanie kredytu składa się zazwyczaj: stopa referencyjna np. WIBOR 3m i marża banku, która jest stała przez cały okres kredytowania. Jeśli nowy bank oferuje marżę niższą o 0,5 – 1 punktu procentowego to refinansowanie może okazać się bardzo korzystne i w perspektywie kilkudziesięciu lat może przynieść oszczędności rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jeśli różnica w oprocentowaniu jest niewielka np. 0,1–0,3 punktu procentowego to oszczędności mogą być niewielkie i po uwzględnieniu wszystkich kosztów związanych z refinansowaniem może się okazać, że całkowity koszt kredytu wcale nie będzie niższy. Należy też uwzględnić, że niektóre umowy kredytowe przewidują prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu w pierwszych latach jego trwania. Jeśli taka opłata jest wysoka, może to znacząco zwiększyć koszt refinansowania.
- Gdy wartość nieruchomości wzrosła.
Jeżeli wartość mieszkania lub domu wzrosła to stosunek kredytu do wartości nieruchomości (LTV – Loan to Value) automatycznie się zmniejsza. Wskaźnik LTV określa, jaką część wartości nieruchomości stanowi aktualne zadłużenie. Może to pozwolić uzyskać korzystniejsze warunki kredytowe w nowym banku ponieważ im niższy wskaźnik LTV, tym mniejsze ryzyko dla banku. Przykładowo: jeśli kilka lat temu kupiłeś mieszkanie za 500 000 zł i zaciągnąłeś kredyt w wysokości 450 000 zł to wskaźnik LTV wynosił wtedy 90%. Jeżeli dziś wartość Twojej nieruchomości wzrosła do 600 000 zł, a pozostałe zadłużenie wynosi 390 000 zł, to wskaźnik LTV spada do 65%.Dla banku oznacza to, że kredyt jest znacznie lepiej zabezpieczony niż w momencie jego udzielania i może zaproponować korzystniejsze warunki finansowania.
Kiedy nie opłaca się refinansować kredytu hipotecznego?
- Gdy do spłaty zostało niewiele lat.
Refinansowanie najbardziej opłaca się na początku lub w pierwszej połowie okresu kredytowania. Jeśli jednak do końca spłaty kredytu pozostało już tylko kilka lat, potencjalne oszczędności mogą być niewielkie.
- Gdy planujesz sprzedaż nieruchomości w najbliższym czasie.
Jeśli w ciągu najbliższych kilku lat planujesz sprzedaż mieszkania lub domu, refinansowanie może nie mieć większego sensu. Proces przeniesienia kredytu wiąże się z kosztami, które mogą się nie zwrócić w tak krótkim czasie.
- Gdy Twoja zdolność kredytowa się pogorszyła
Refinansowanie wymaga ponownej oceny zdolności kredytowej przez nowy bank. Jeśli Twoja sytuacja finansowa uległa pogorszeniu np. masz niższe dochody lub dodatkowe zobowiązania to bank może zaproponować mniej korzystne warunki niż obecnie.
Jak sprawdzić, czy refinansowanie się opłaca?
Najlepszym sposobem jest porównanie całkowitego kosztu obecnego kredytu z kosztami nowej oferty. Warto zwrócić uwagę nie tylko na wysokość raty, ale również na:
- całkowity koszt kredytu,
- RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, wskaźnik określający całkowity koszt kredytu w ujęciu rocznym),
- opłaty dodatkowe,
- warunki wcześniejszej spłaty
Jeśli zastanawiasz się, czy refinansowanie Twojego kredytu hipotecznego będzie dobrym rozwiązaniem, warto skonsultować swoją sytuację z ekspertem kredytowym. Profesjonalna analiza pozwoli dokładnie ocenić, czy zmiana banku rzeczywiście przyniesie realne oszczędności oraz które oferty dostępne na rynku są w danym momencie najkorzystniejsze.
Skontaktuj się z naszym ekspertem kredytowym i sprawdź, ile możesz zyskać dzięki refinansowaniu swojego kredytu hipotecznego.
Zapraszamy do kontaktu >> tutaj