Na początek kilka faktów dotyczących rynku mieszkaniowego.
W Polsce popyt na mieszkania nadal jest bardzo duży. Obecnie na 1000 mieszkańców przypada 413 mieszkań, podczas gdy średnia europejska wynosi ok. 471.
Całkiem daleko nam jeszcze do takich liderów jak Francja, czy Portugalia. We Francji na 1000 mieszańców przypada aż 552 mieszkania, a w Portugali 585.Zupełnie inaczej sytuacja wygląda jeśli chodzi o budowę nowych lokali mieszkalnych. Tutaj jesteśmy w europejskiej czołówce. Według danych GUS w 2023 roku oddano do użytkowania 220,4 tys. mieszkań z czego deweloperzy przekazali do eksploatacji 136,5 tys. mieszkań, natomiast inwestorzy indywidualni 79,6 tys. Przy takim tempie budowy nowych lokali, prawdopobnie dogonimy europejską średnią za ok.10 lat
Jak wykorzystać potencjał rynku? Jakie zyski osiągają deweloperzy?
Z analizy przeprowadzonej przez analityków Banku Pekao wynika, że marża brutto uzyskiwana ze sprzedaży mieszkań przez giełdowych deweloperów po trzecim kwartale 2023r roku wyniosła 31,4 % i była najwyższa od ponad dekady. Natomiast zysk z wniesionych przez deweloperów kapitałów własnych ( ROE) przekroczył 25%.
Ile mogą zarobić inwestorzy indywidualni przystępujący do projektu deweloperskiego?
Przeciętne zyski inwestorów indywidualnych w okresie 2 lat trwania inwestycji wynoszą ok. 20-24%, co daje roczną stopę zwrotu w wysokości 10-12%.
W jaki sposób inwestor indywidualny może zainwestować w projekt deweloperski?
Projekty deweloperskie w zależności od modelu biznesowego finansowane są kapitałem pochodzącym z kilu źródeł:
- środki własne dewelopera
- środki indywidualnych inwestorów ( np. pożyczki, obligacje, akcje, udziały )
- środki wpłacane na rachunki powiernicze przez osoby kupujące mieszkania
- kredyt deweloperski
W ostatnim czasie dosyć popularną formą inwestowania w projekty dewloperskie stały się pożyczki inwestycyjne, które prywatni inwestorzy udzielają spółce celowej (*1)realizującej konkretny projekt deweloperski.Co kwartał, zgodnie z harmonogramem przewidzianym w umowie pożyczki , wypłacany jest zysk,a po 24 miesiącach zwracany jest cały zainwestowany kapitał. Zaletą takiego rozwiązanie jest jego bezobsługowość oraz niski próg wejścia.
Na co zwrócić uwagę inwestując w projekty deweloperskie?
Inwestycje deweloperskie cieszą się coraz większym zainteresowaniem wśród inwestorów indywidualnych. Diabeł jednak tkwi w szczegółach, dlatego aby zmniejszyć ryzyko i uniknąć rozczarowań, przed rozpoczęciem inwestycji warto zadać sobie kilka kluczowych pytań.
- Gdzie zlokalizowana jest inwestycja?
- Jakie doświadczenie posiada deweloper?
- Czy spółka celowa powołana do realizacji projektu deweloperskiego posiada prawomocne pozwolenie na budowę?
- Czy spółka jest właścicielem gruntu?
- Czy deweloper rozopczął już prace budowlane?
- Czy deweloper rozpoczął sprzedaż mieszkań? Ile mieszkań już sprzedano?
- .Czy inwestor ma wgląd w projekt budowlany i prospekt informacyjny?
- W jaki sposób inwestor będzie informowany o postępach w inwestycji?
- Czy przeciwko deweloperowi złożono kiedykolwiek skuteczny wniosek o upadłość?
- Czy na dewelopera nałożono kiedykolwiek kary administracyjne?
- Czy deweloper terminowo składa sprawozdania finansowe?
W jaki sposób inwestor może egzekwować swoje prawa?
W przypadku pożyczki inwestycyjnej podstawowym narzędziem służącym do egzekwowania praw inwestora może być zastaw na udziałach spółki celowej oraz poręcznie dewelopera odpowiedzialnego za realizację inwestycji. W sytuacji, gdy spółka nie wywiązuje się ze zwrotu pożyczki inwestor ma prawo zaspokoić swoje roszczenia poprzez przejęcie udziałów spółki.
Poręczyciel natomiast jako współdłóżnik solidarny odpowiada za długi spółki celowej całym swoim majątkiem i zobowiązany jest do zwrotu kwoty pożyczki wraz z odsetkami w przypadku niewykonania przez spółkę zobowiązania do zwrotu pożyczki.
Podejmując decyzje inwestycyjne, ważne jest aby zrozumieć, że inwestowanie zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem.Nie można przecież wykluczyć zmian w systemie prawnym, podatkowym,czy wystąpienia tzw. siły wyższej np. pandemii, klęski żywiołowej. wojny itp.
Piotr Siejka
*1 – spółka celowa ( SPV-Special Purpose Vehicle)-spółka powołana przez dewelopera, do realizacji konkretnego projektu deweloperskiego