Kategoria: Kredyty

Co się bardziej opłaca: wynajmować mieszkanie i płacić właścicielowi czynsz, czy kupić mieszkanie na kredyt i spłacać raty przez 20-30 lat?

Umowa o kredyt podlega przepisom prawa bankowego i ustawy o kredycie konsumenckim natomiast, umowa pożyczki regulowana jest w kodeksie cywilnym. W przypadku kredytu bank ma prawo kontrolować czy kredyt został wykorzystany zgodnie z jego przeznaczeniem natomiast pożyczkodawca nie ma takich kompetencji.

Umowa pożyczki może zostać zawarta ustnie i dotyczyć również przedmiotów materialnych, natomiast umowa kredytu co do zasady zawierana jest w formie pisemnej oraz po spełnieniu przewidzianych prawem warunków również w formie elektronicznej.

W  przypadku stwierdzenia przez bank, że kredyt jest wykorzystywany niezgodnie z przeznaczeniem ma on prawo wypowiedzenia umowy kredytu.

Odwrócona hipoteka to usługa finansowa pozwalająca na zmianę aktywu trwałego, jakim jest dom lub mieszkanie, w płynne środki finansowe, które można wykorzystać jako comiesięczny dodatek do emerytury. Świadczenie wypłacane jest dożywotnio a posiadacz nieruchomości ma prawo do korzystania z zamieszkiwanej nieruchomości.Oferta skierowana jest do właścicieli nieruchomości  po 65 roku życia, mających wpis do księgi wieczystej.

Wysokość wypłacanego świadczenia ( dożywotniej renty)  zależy od wieku, płci oraz wartości nieruchomości i wynosi od 60% do 80% wartości nieruchomości.

Jeśli łączna wartość wypłaconego świadczenia  przekroczy wartość nieruchomości  to fundusz hipoteczny zobowiązany jest do wypłaty świadczenia do końca życia.

Osoby, które pobierają rentę dożywotnią mają też możliwość wynajmowania nieruchomości                    i uzyskiwania w ten sposób dodatkowego przychody z najmu.

Zgodnie ze stanowiskiem Prezesa UOKiK i wyrokiem TSUE, jeśli konsument spłacił kredyt przed terminem, pożyczkodawca musi mu zwrócić proporcjonalną część pobranych opłat i prowizji.

Zastaw na obligacjach czy funduszach inwestycyjnych to rozwiązanie bardzo korzystne, ale praktykowane tylko przez nieliczne banki.

W przypadku obligacji Skarbu Państwa bank uznaje za wkład własny nawet 100% wartości obligacji. Im bardziej ryzykowny instrument finansowy tym gorzej jest oceniany przez analityków banku.W przypadku funduszy inwestycyjnych za wkład własny bank uznaje jedynie 50% – 60% aktualnej wartości rejestru.

Zgodnie z tzw. rekomendacją S  Komisji Nadzoru Finansowego kredytobiorca jest zobowiązany do posiadania wkładu własnego, który wynosi co najmniej 20% nieruchomości.Brak wkładu własnego dla wielu kredytobiorców może stanowić przeszkodę w uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Niektóre banki akceptują środki gromadzone w programach emerytalnych IKE i IKZE jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego.Takie rozwiązanie pozwala zabezpieczyć się kredytodawcy na zgromadzonych w programach emerytalnych środkach bez konieczności wypłaty tych środków.

Ponieważ  wartość środków na IKE lub IKZE będzie z biegiem czasu przyrastać w umowie kredytowej należy określić wartość przedmiotu zastawu, a nadwyżka ponad tę kwotę powinna pozostawać do dyspozycji oszczędzającego.

KNF zaleca bankom, aby w umowie kredytowej zawierać zapis, który daje posiadaczowi rachunku emerytalnego dostęp do środków po osiągnięciu określonego w ustawie w wieku ( 60 lat dla IKE i 65 dla IKZE) pod warunkiem przeznaczenia pieniędzy na spłatę zaciągniętego kredytu.

Niektóre banki mogą zaliczyć jako wkład własny różnicę pomiędzy wyceną nieruchomości a ceną jej zakupu. Jeżeli na przykład kupujesz nieruchomość na rynku wtórnym o wartości 300 000 zł, a operat szacunkowy wskazuje wartość 280 000 zł to wymagany 20% wkład własny może być  liczony od wartości z wyceny i wynosić 56 000 zł. a nie 60 000 zł.

Bank może ustawić zabezpieczenie udzielonego finansowania na innych nieruchomościach należących do kredytobiorcy lub osób trzecich np. rodziców, partnera itp.W takiej sytuacji właściciel nieruchomości będzie musiał wyrazić zgodę na wpis do hipoteki, a w niektórych przypadkach będzie również zobowiązany przystąpić do kredytu.Na nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu nie może być ustanowiona hipoteka na rzecz innego kredytodawcy. Nie wszystkie banki praktykują przyjmowanie innej nieruchomości jako wkład własny, część banków przyjmie posiadaną nieruchomość tylko jako dodatkowy uzupełniający wkład własny lub wyłącznie w sytuacji kiedy nieruchomość zostanie zadeklarowana do sprzedaży.
Wnosząc dodatkowe zabezpieczenie ponosisz większe ryzyka, ale możesz liczyć na lepsze warunki kredytowania ponieważ zmniejsza się tzw. współczynnik LTV czyli stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia.

Jeżeli planujesz sprzedać mieszkanie i zaciągnąć kredyt na zakup domu, to możesz podpisać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania a bank zaliczy wartość sprzedanej nieruchomości na poczet wkładu własnego.Ważne jest aby transakcja  sprzedaży nieruchomości została zakończona przed uruchomieniem kredytu.

 

Podwyższenie wkładu własnego przez niektóre banki do poziomu 30% spowodowało, że kredyt hipoteczny stał się dla części konsumentów niedostępny.